REURB: O que É, Tipos e Como Solicitar

A REURB (Regularização Fundiária Urbana) é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que transforma áreas ocupadas de forma irregular em núcleos urbanos legais, com título de propriedade em nome de quem realmente mora ali. Se você é gestor público, morador de um loteamento sem escritura ou representante de uma loteadora, entender o que é a REURB é o primeiro passo para garantir segurança jurídica, acesso a crédito e valorização dos imóveis.

Neste artigo você vai entender o que é a REURB, a base da Lei 13.465/2017, a diferença entre REURB-S e REURB-E, quem pode solicitar, as etapas do procedimento e o papel do levantamento georreferenciado.

O que é REURB e a Lei 13.465/2017

REURB é a sigla para Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, e regulamentada pelo Decreto 9.310/2018. A lei da REURB nasceu para enfrentar um problema histórico das cidades brasileiras: milhões de imóveis ocupados sem registro no cartório, sem matrícula individualizada e sem reconhecimento formal da posse.

Na prática, a REURB reúne procedimentos que reconhecem a ocupação já consolidada e incorporam esses núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial da cidade. O objetivo é duplo: dar segurança jurídica ao morador, que passa a ter a propriedade em seu nome, e permitir ao poder público planejar a infraestrutura, os serviços e a arrecadação. A regularização também reduz conflitos possessórios e integra a área irregular à malha urbana formal.

REURB-S x REURB-E: quais são os tipos

A Lei 13.465/2017 define duas modalidades principais de REURB, classificadas conforme o perfil de renda dos ocupantes. Entender essa diferença é essencial porque ela determina quem paga pelos custos do processo.

REURB-S (Interesse Social)

A REURB-S aplica-se a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada pelo poder público municipal. Nessa modalidade, os custos da regularização, incluindo registro e emissão de títulos, são gratuitos para o beneficiário e assumidos pelo município ou pela União.

REURB-E (Interesse Específico)

A REURB-E abrange os núcleos ocupados por população que não se enquadra como baixa renda, como loteamentos de médio e alto padrão. Aqui, os custos do processo são de responsabilidade dos próprios ocupantes ou da loteadora responsável pelo parcelamento irregular.

Quem pode solicitar a REURB

A Lei da REURB é ampla ao definir os legitimados para requerer a regularização. Não é apenas a prefeitura que pode dar início ao processo. Podem solicitar a REURB:

• Os municípios, o Distrito Federal, os estados e a União;
• Os próprios beneficiários, individualmente ou em conjunto;
• Proprietários de imóveis, loteadores e incorporadores;
• A Defensoria Pública e o Ministério Público;
• Associações de moradores e cooperativas habitacionais legalmente constituídas.

Ainda que qualquer legitimado possa protocolar o pedido, o município é o protagonista do processo: cabe a ele classificar a modalidade (REURB-S ou REURB-E), conduzir o procedimento administrativo e aprovar o projeto de regularização. Esse papel se conecta às políticas de planejamento urbano, já que regularizar é também organizar o crescimento da cidade.

Etapas do procedimento e a legitimação fundiária

O procedimento da REURB segue uma sequência de fases previstas na Lei 13.465/2017. Conhecer o passo a passo ajuda gestores e moradores a acompanhar o andamento e a evitar atrasos.

• Requerimento e instauração: um dos legitimados solicita a REURB e o município classifica a modalidade;
• Levantamento e diagnóstico: identificação da área, dos ocupantes e das condições urbanísticas e ambientais;
• Projeto de regularização: elaboração do projeto urbanístico com diretrizes de parcelamento e infraestrutura;
• Aprovação municipal: análise técnica e aprovação do projeto pelo poder público;
• Registro no cartório: abertura de matrículas e emissão dos títulos de propriedade.

Um dos grandes instrumentos criados pela lei é a legitimação fundiária, que confere a propriedade originária a quem ocupava o imóvel na data definida pela legislação. Ao lado dela existe a legitimação de posse, que reconhece a posse e pode ser convertida em propriedade após determinado prazo. Ambos são mecanismos centrais da regularização fundiária e aceleram a titulação com segurança.

O que é a CRF (Certidão de Regularização Fundiária)

A CRF, Certidão de Regularização Fundiária, é o documento que conclui a fase administrativa da REURB. Emitida pelo município após a aprovação do projeto, ela reúne todas as informações do núcleo regularizado: o nome do núcleo, a listagem dos ocupantes e seus lotes, as obras de infraestrutura previstas e as responsabilidades de cada parte.

A CRF é levada ao cartório de registro de imóveis e serve de base para a abertura das matrículas individualizadas e a emissão dos títulos. Sem a CRF não há registro; por isso ela é a peça-chave que transforma o projeto aprovado em direito de propriedade efetivo para cada morador. É a partir dela que o imóvel passa a ter valor de mercado formal e pode ser financiado, vendido ou herdado.

O papel do levantamento e cadastro georreferenciado

Nenhuma REURB avança sem uma base técnica precisa. O levantamento topográfico e o cadastro georreferenciado são a espinha dorsal do processo, pois definem com exatidão os limites de cada lote, as áreas públicas, o sistema viário e as áreas de preservação. Todo o trabalho é referenciado ao SIRGAS 2000, o sistema geodésico oficial do Brasil, garantindo coordenadas confiáveis e compatíveis com os padrões dos cartórios e órgãos públicos.

Com o uso de drones (RPA) homologados e equipes habilitadas, é possível produzir ortofotos, modelos digitais de terreno e o cadastro territorial multifinalitário com precisão centimétrica. Esses produtos alimentam o projeto urbanístico, reduzem erros de sobreposição de lotes e evitam divergências que travam o registro. Contar com uma empresa homologada pela ANAC, DECEA e ANATEL, com responsabilidade técnica via ART/CREA-MG, assegura que o levantamento tenha validade jurídica dentro da REURB.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E?

A REURB-S é destinada a núcleos ocupados por população de baixa renda e tem custos gratuitos para o beneficiário, assumidos pelo poder público. A REURB-E atende ocupantes de maior renda e os custos ficam por conta dos próprios interessados ou da loteadora.

Quanto tempo demora a REURB?

O prazo varia conforme o tamanho da área, a complexidade fundiária e a agilidade do município. Processos simples podem se resolver em alguns meses, enquanto núcleos maiores levam mais de um ano. Um bom levantamento georreferenciado no início reduz retrabalho e acelera a aprovação.

A REURB dá direito à escritura do imóvel?

Sim. Ao final do processo, com base na CRF, o cartório abre a matrícula individualizada e emite o título de propriedade em nome do beneficiário. Esse título tem o mesmo valor jurídico de uma escritura registrada.

Quem paga pela REURB?

Na REURB-S, os custos são gratuitos para o morador e assumidos pelo município ou pela União. Na REURB-E, as despesas com projeto, levantamento e registro são pagas pelos ocupantes ou pela loteadora responsável pela área.

Conclusão

A REURB é a ferramenta que transforma ocupações irregulares em propriedade formal, trazendo segurança jurídica ao morador, planejamento ao município e viabilidade à loteadora. O sucesso do processo depende de uma base técnica sólida: levantamento topográfico, cadastro georreferenciado em SIRGAS 2000 e responsabilidade técnica adequada. Com 10 anos de experiência e mais de 700 projetos, a Aero Engenharia apoia prefeituras, moradores e loteadoras em cada etapa da regularização, do voo com drones homologados até a entrega dos produtos que sustentam a CRF e o registro. Fale com a nossa equipe e leve segurança fundiária ao seu território.