Diferenças entre REURB-E e REURB-S: qual a melhor opção para seu município?
A regularização fundiária urbana é um tema de extrema relevância para gestores públicos, procuradores e técnicos que atuam em prefeituras.
No contexto da lei 13465, a Lei de Regularização Fundiária Urbana, surgem duas modalidades principais: a REURB-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico) e a REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social).
Entender as diferenças entre essas opções é fundamental para escolher a mais adequada ao contexto do seu município, considerando tanto os aspectos legais quanto os benefícios sociais e econômicos envolvidos.
Neste artigo, buscamos esclarecer as nuances entre REURB-E e REURB-S, proporcionando uma visão detalhada que ajude os responsáveis a tomar decisões informadas.
O que é a lei 13465 e sua importância na regularização fundiária urbana
A lei 13465, sancionada em 11 de julho de 2017, estabelece diretrizes para a regularização fundiária urbana no Brasil.
Seu principal objetivo é garantir a segurança jurídica de ocupações em áreas urbanas, especialmente aquelas que se formaram em situações informais.
Ao promover a regularização, a lei visa possibilitar a valorização dos imóveis, a melhoria das condições de vida e o acesso a serviços públicos básicos para os habitantes dessas áreas.
Em abril de 2026, segundo dados do Ministério das Cidades, cerca de 2,5 milhões de imóveis já haviam sido regularizados sob os preceitos da lei, evidenciando seu impacto positivo nas cidades brasileiras.
Diferenciação entre REURB-E e REURB-S
As modalidades de regularização fundiária previstas na lei 13465 se diferenciam principalmente por seu foco e critérios de aplicação.
Neste segmento, vamos detalhar as características principais de cada uma delas.
A REURB-S é voltada para áreas urbanas com baixa renda e populações vulneráveis.
Essa modalidade busca beneficiar famílias que, em sua maioria, não possuem condição financeira para adquirir imóveis formalmente.
As características dessa modalidade incluem:.
- Critério de Renda: Foca em famílias com renda mensal de até três salários mínimos.
- Objetivo Social: Visa promover inclusão social e melhorar a qualidade de vida em áreas marginalizadas.
- Documentação Simplificada: Permite um processo menos burocrático, facilitando a obtenção dos títulos de propriedade.
- Exigência de Estudo Técnico: Necessário realizar estudos de viabilidade técnica da área a ser regularizada.
A REURB-S é essencial para a promoção do direito à moradia digna, possibilitando que pessoas em condição vulnerável tenham acesso à propriedade com segurança jurídica.
REURB-E: A regularização fundiária de interesse específico
Por sua vez, a REURB-E destina-se à regularização de áreas onde predomina a relação comercial e o interesse econômico, como em empreendimentos habitacionais e projetos imobiliários.
Veja suas principais características:.
- Critério de Lucro: Focada em empreendimentos econômicos, atende a iniciativas privadas e planos de loteamento.
- Processo Mais Abrangente: Necessita de um projeto de regularização que comprove a viabilidade econômica e técnica.
- Documentação Detalhada: O processo é mais burocrático, exigindo um conjunto robusto de documentos e estudos.
- Integração com Desenvolvimento Urbano: Busca atender a demandas de planejamento urbano e obras e serviços públicos.
A REURB-E é crucial para o desenvolvimento de projetos que visam ao lucro, quando realizados de maneira sustentada e em conformidade com o planejamento urbano.
Processos e Fluxos das Modalidades de Regularização
Independentemente de sua classificação, ambos os tipos de regularização seguem processos estruturados definidos pela lei 13465.
Vamos examinar cada fase e sua importância para a efetividade da regularização.
Requerimento
O primeiro passo em qualquer processo de regularização é o requerimento, onde a documentação inicial é apresentada ao órgão responsável.
Para a REURB-S, este processo pode ser simplificado, enquanto a REURB-E exige uma apresentação mais detalhada.
Classificação e Processamento
A classificação envolve a análise da documentação apresentada, onde se define se a área é apta para regularização.
A REURB-S passa por uma análise mais rápida, dada a sua natureza social, enquanto a REURB-E deve comprovar viabilidades econômicas.
Projeto de Regularização
Em ambas as modalidades, o projeto de regularização é crucial.
Ele deve especificar todas as medidas necessárias para assegurar a legalidade das propriedades.
Aqui, a REURB-E precisará apresentar um projeto mais robusto, considerando aspectos como acessibilidade e infraestrutura.
Registro
Por fim, o registro da propriedade é o passo decisivo que confere segurança jurídica aos habitantes.
Após a regularização, os títulos são expedidos, permitindo que os moradores acessem serviços públicos e benefícios.
Benefícios para o Município na Escolha da Modalidade
Escolher entre a REURB-S e a REURB-E não é apenas uma questão de atender à legislação, mas também de considerar os benefícios sociais e econômicos para o município.
A lei 13465 possibilita um leque de vantagens que impactam diretamente na gestão pública.
- Aumento da Arrecadação de IPTU: Regularizar áreas urbanas eleva a arrecadação direta do Imposto Predial e Territorial Urbano, fortalecendo financeiramente o município.
- Acesso a Recursos Federais: Municípios que implementam a regularização fundiária podem ter acesso a recursos do governo federal para infraestruturas e serviços públicos.
- Melhoria nas Condições de Vida: A regularização traz segurança jurídica e acesso a serviços, elevando a qualidade de vida dos moradores.
- Desenvolvimento Urbano Planejado: A escolha da modalidade correta contribui para um planejamento urbano mais eficaz e organizado.
Estudos de Caso: Sucesso em Municípios Brasileiros
Relatos de municípios que implementaram a lei 13465 aponta resultados comprovados.
Municípios como São Paulo, Belo Horizonte e Fortaleza têm adotado as estratégias de regularização fundiária, cada um com suas particularidades e sucessos na implementação da REURB-S e REURB-E.
Em 2025, por exemplo, estudo conduzido pela Universidade de São Paulo indicou que cidades que priorizaram a regularização de interesse social reduziram consideravelmente a desigualdade no acesso à moradia.
Próximos Passos para Implementação Eficaz
Para gestores e técnicos que buscam implementar a lei 13465 efetivamente, algumas ações são fundamentais:
- Capacitação de Pessoal: Investir em formação contínua das equipes responsáveis por processos de regularização.
- Estabelecimento de Parcerias: Fomentar parcerias com universidades e organizações não governamentais para compartilhar conhecimento e melhores práticas.
- Utilização de Tecnologia: Considerar o uso de tecnologias como geoprocessamento e drones para facilitar o levantamento de áreas e documentação.
A regularização fundiária urbana é um caminho para garantir a moradia digna e o desenvolvimento sustentável das cidades.
Com a escolha adequada entre a REURB-S e a REURB-E, é possível atender às necessidades específicas de cada comunidade e promover um futuro mais justo e igualitário.
Agora, você está preparado para aprofundar-se na aplicação da lei 13465.
Avalie as necessidades do seu município e tome a decisão que beneficiará tanto os cidadãos quanto a gestão pública.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença principal entre REURB-E e REURB-S?
A REURB-E é destinada a áreas urbanas de interesse específico, geralmente envolvendo projetos comerciais ou de habitação com características diferenciadas, enquanto a REURB-S foca em comunidades de baixa renda e populações vulneráveis.
Quais são os requisitos para a REURB-S?
Para a REURB-S, os principais requisitos incluem a comprovação de que a área atende a critérios de vulnerabilidade social e que as famílias beneficiadas não têm condições financeiras para adquirir imóveis de forma formal.
A REURB-E pode ser usada em áreas centrais de cidades?
Sim, a REURB-E pode ser implementada em áreas centrais, uma vez que busca atender interesses específicos que podem incluir projetos de urbanização que visem à valorização econômica da região.
Quais benefícios a lei 13465 proporciona para os municípios?
A lei 13465 possibilita a regularização de áreas urbanas, melhorando a segurança jurídica, promovendo a valorização imobiliária e facilitando o acesso a serviços públicos essenciais, o que traz ganhos sociais e econômicos para os municípios.
Como os gestores públicos podem escolher entre REURB-E e REURB-S?
Os gestores devem avaliar as características do território, o perfil socioeconômico da população local e os objetivos de desenvolvimento urbano. Um diagnóstico claro é essencial para escolher a modalidade mais adequada.
A REURB-S oferece algum tipo de financiamento?
Sim, a REURB-S pode facilitar o acesso a recursos públicos e privados para a regularização habitacional, incluindo programas de financiamento e subsídios destinados a melhorias em áreas vulneráveis.
O que é preciso para iniciar um processo de regularização fundiária?
Para iniciar um processo de regularização fundiária, os municípios precisam realizar um levantamento das áreas em situação de irregularidade, elaborar estudos técnicos e definir as modalidades de regularização a serem aplicadas, como a REURB-E ou REURB-S.
Cais a regularização impacta a valorização de imóveis?
A regularização, especialmente através da REURB, tende a aumentar a valorização dos imóveis, uma vez que proporciona segurança jurídica e acesso a serviços públicos, fatores decisivos para a valorização imobiliária em áreas urbanas.
